Formalités

1. De quoi avez-vous besoin pour acheter une maison en Espagne en tant que non-résident ?

Si vous avez décidé d’acheter un bien immobilier en Espagne mais que vous ne résidez pas (au sens Résident Fiscal) dans ce pays, nous vous conseillons de réunir les conditions suivantes avant d’accéder à la propriété :

• Obtenir le NIE (Numéro d’Identification d’Etranger). C’est un numéro personnel et unique, indispensable pour toute transaction immobilière effectuée dans le pays. 
• Ouvrir un compte bancaire en Espagne. Ce n’est pas obligatoire, mais cela est conseillé. Cela vous permettra de déposer des fonds, de recevoir ou d’envoyer des virements, etc. Ces comptes pourront supporter une série des dépenses préliminaires. Il est donc recommandé de comparer différentes banques pour choisir l’option qui vous convient le mieux.
• Demandez conseil à un avocat qui exerce ses activités en Espagne et peut vous aider. Il pourra même éventuellement vous représenter pour certaines formalités.
• Établissez un « Contrato de Arras » (équivalent de notre Compromis de Vente Français), au moment du quel une partie du prix sera payée et déduite du prix final payable lorsque le transfert de propriété sera effectué par devant un notaire. 

2. Résumé des obligations fiscales et générales pour acheter, vendre, louer un bien en Espagne

(Informations fournies à titre indicatif)

1. 
   

   Pour acheter

   1. Frais et taxes principales

      • Première transmission d’une maison (Neuf) ou d’un appartement, d’un garage et d’une pièce de stockage : TVA (1) à 10% si tout a été écrit en même temps que la maison et pas plus de 2 garages et 1 pièce de stockage, plus 1,5% de AJD (2).
      • Première transmission de terrains, garages, locaux commerciaux ou d’une pièce de stockage : TVA de 21% s’ils sont enregistrés indépendamment du bien principal, plus 1,5% de AJD.
      • À partir de la deuxième transmission d’un bien (Ancien), d’un garage ou d’une pièce de stockage : ITP (3):
        • Jusqu’à 400 000 € (8%)
        • 400 000 € – 599 999 € (9%)
        • 600 000 € – 999 999 € (10 %)
        • Plus de 1 000 000 € (11%),
        si l’opération est effectuée entre particuliers.
        Places de parking payantes :
        • Jusqu’à 30 000 € (8%)
        • Plus de 30 000 € (9%)

        Si l’acheteur et le cédant sont assujettis à la TVA, ils peuvent renoncer à l’exonération de la TVA. L’opération passe donc à la TVA à 21% plus 1,5% de la AJD.

   2. Frais et taxes secondaires

      • Important : vérifiez que le vendeur est à jour avec le paiement des taxes locales (IBI et Ordures ménagères). Dans le cas contraire, l’acheteur sera responsable, il est donc conseillé de retenir ce montant sur le prix d’achat au moment de la signature chez le Notaire.
      • Si le vendeur n’est pas résident fiscal en Espagne, l’acheteur retiendra également 3% du prix de vente et sera responsable de son paiement auprès de l’administration fiscale espagnole. Le paiement devra être réalisé dans le mois suivant la date d’achat.
      • Le non-résident fiscal devra être en possession du NIE (5).
      • Notaire : cela dépend du type d’acte, du nombre d’acheteurs et de vendeurs, du montant de l’opération, s’il existe une hypothèque, etc. Le processus d’achat et de vente doit être enregistré devant un notaire, ce qui entraîne une série de frais pour son travail. Ces honoraires dépendent de chaque professionnel, variant environ entre 0,2% et 0,5% de la valeur du bien concerné. D’autre part, la copie de l’acte entraîne également une dépense supplémentaire. A la charge de L’acquéreur.
      • Inscription au registre de la propriété : Généralement inférieur au frais de notaire ci-dessus. A la charge de L’acquéreur.
      • Coûts hypothécaires: uniquement le document officiel d’évaluation de la propriété (le prix dépend de la valeur et de la taille de la propriété et varie entre 300 € et 3 000 € ). Tous les autres frais concernant l’hypothèque elle-même sont désormais supportés par la banque prêteuse, et non par le client.
      • Plus Valia municipal (6) : selon la loi, elle doit être payée par le vendeur, sauf convention contraire. Il s’agit d’une taxe perçue par la commune. Dans le cas d’un vendeur non-résident en Espagne, l’acheteur est tenu de régler cette taxe.
      • Avocat : environ 0,5 à 1 % de la valeur de l’opération, plus la TVA correspondante.
      • Honoraires de l’agence immobilière : Habituellement de 3 à 5 %  du prix de vente, + TVA, généralement payé par le vendeur, sauf accord contraire.
2. 
   

   Pour vendre

   1. Frais et taxes principales

      • Lors de la vente, le vendeur doit s’acquitter une taxe sur la Plus-Value (Différence entre la valeur d’acquisition et la valeur de revente).
      • Lorsque le vendeur est un étranger qui n’est pas un résident fiscal en Espagne : retenue à la source de 3% sur le prix de vente (au moment de la signature notaire), que l’acheteur doit payer à l’AEAT. Dans les 90 jours ouvrables suivant l’acte de vente, le vendeur non-résident devra déclarer la Plus-Value et payer les taxes (au taux actuel de 19%). La retenue à la source sera déduite du montant à payer. S’il y a eu des pertes, vous pouvez demander le retour de la retenue.
      • Lorsque le vendeur est un Espagnol ou un étranger résidant en Espagne et âgé de plus de 65 ans et vivant au domicile depuis plus de 3 ans (c’est-à-dire qu’il transmet sa résidence habituelle), il ne paie pas d’impôt pour le gain en capital éventuel.
      • Lorsque le vendeur est une société espagnole : 25% d’impôts sont payés sur le bénéfice obtenu lors de son intégration dans le compte de résultat de la société. Cela dépendra du niveau d’affection du bien et de l’activité que l’entreprise exerce.
      • Lorsque le vendeur est un étranger ayant sa résidence fiscale en Espagne : le traitement fiscal est similaire à celui appliqué à un Espagnol.
      • Lorsque le vendeur est espagnol : dans la déclaration de l’impôt sur le revenu des particuliers, le vendeur doit déclarer le montant de la vente, réduit des coûts d’acquisition et des réformes, le cas échéant, et peut les justifier. Le gain est intégré à la section des plus-values de l’IRPF et est imposé au taux correspondant à tout moment, il est actuellement de 19%. Le vendeur doit également payer la plus-value municipale.

   2. Frais et taxes secondaires

      • Plus Valia Municipale : Selon la loi, elle est due par le vendeur. Il est possible d’en convenir différemment, mais la commune le réclamera toujours au vendeur. Dans le cas où le vendeur est non-résident, la responsabilité du paiement est inversée et l’acheteur en sera tenu pour redevable.
      • Avocat : environ 0,5 à 1% de la valeur de l’opération.
      • Honoraires des agences immobilières : les honoraires précédemment convenus avec l’agence, généralement de 3% à 5%, plus TVA.
      • La propriété doit être à jour des paiements IBI, des frais de collecte des ordures ménagères et des frais de la communauté des copropriétaires.

3. Une fois le Bien Immobilier acheté

La commune émettra les taxes suivantes pouvant être directement domiciliés sur un compte bancaire:

• IBI : Le montant de cette taxe est annuel, il est dû le 1 er janvier de chaque année et à Ibiza, il est payé entre août et septembre. Sa valeur est mise à jour chaque année dans les budgets municipaux. Le reçu IBI contient le numéro de référence cadastral et la valeur cadastrale du Bien.
• Taxes sur les ordures ménagères : Dans ce cas, il s’agit d’une taxe et les reçus sont généralement semestriels.
• Contributions spéciales (le cas échéant)
• Frais de copropriétés. Il est recommandé de consulter l’administrateur de copropriété qui doit émettre un certificat indiquant que le propriétaire antérieur est à jour avec le paiement. L’absence de ce certificat rend l’acheteur légalement responsable des frais qui seraient dus et qui correspondraient à l’exercice des 3 années précédentes.

4. Obligations d’un Non Résident propriétaire d’un bien immobilier en Espagne

L’Espagne impose aux non-résidents propriétaires de payer des impôts sur le revenu imputé (un impôt sur la propriété utilisée à titre personnel ou laissée vacante) et sur les revenus locatifs (un impôt sur les revenus générés par la location du bien, que ce soit à long terme ou à court terme).

• Si vous n’avez pas eu de locataires, l’impôt sur le revenu est calculé sur un revenu fictif (normalement entre 1% et 2% de la valeur cadastrale).
  Les citoyens de l’UE paient actuellement 19% et les citoyens non-UE 24% .
  Dans ce cas, la déclaration est faite annuellement. Vous devrez payer ces impôts chaque année, avant le 31 décembre.
• La même taxe est également versée par les étrangers résidants en Espagne, pour des résidences secondaires ou d’autres biens situés sur le territoire espagnol.
• Lorsqu’une société étrangère possède un bien immobilier en Espagne et le loue à des fins touristiques, elle est soumise à l’impôt sur les sociétés espagnol. Le taux normal de l’impôt sur les sociétés est de 25 %, mais il peut varier selon certaines conditions. 

5. Si vous louer votre bien

• Résidents espagnols ou fiscaux en Espagne : incluez le montant perçu pour la location de biens immobiliers dans la déclaration annuelle de revenus (7).
• Non-résidents : déclarez le montant des loyers perçus et payez les taxes.

Glossaire

(1) TVA : IVA, en espagnol: Taxe sur la Valeur Ajoutée. Taux réduit actuel: 10%. Taux général: 21%.

(2) AJD : Impuesto de Actos Jurídicos Documentados ou AJD , en espagnol, équivalent au Droit de Timbre.
En général, chaque fois que l’achat d’une propriété est soumis à la TVA, l’acheteur doit en outre payer la taxe de timbre ( AJD, en espagnol) à 1,5% du prix d’achat. Elle est due par l’acquéreur et doit être présentée dans un délai d’1 mois calendaire (de date à date) à compter de la date de signature du titre de propriété. 

(3) ITP : Taxe de transfert de propriété.
Lorsque la propriété est utilisée comme habitation, l’acheteur doit payer la taxe de transfert de propriété ( Impuesto de Transmisiones Patrimoniales ou ITP , en espagnol). Cette taxe est calculée sur la base du prix de vente déclaré reflété dans le titre de propriété ou le contrat d’achat privé, sauf si la valeur de la propriété, selon l’administration fiscale, est jugée supérieure, auquel cas le prix sera recalculé par l’administration fiscale en conséquence. .
Cette taxe doit être payée au bureau des impôts de la commune où se situe le bien, quel que soit le lieu où la vente/l’achat public ou le titre de propriété est formalisé.
Le délai de paiement de la taxe de transfert de propriété est d’1 mois calendaire à compter de la date de signature du titre de propriété.
Aux Baléares, le taux est compris entre 8% et 11% de la base imposable, selon la valeur du bien cédé.

(4) IBI : taxe foncière. Gestion municipale Environ 1% de la valeur cadastrale.

(5) NIE : Numéro d’identification d’étranger.
Il doit être présenté au notaire et est nécessaire pour payer les taxes. Pour obtenir un NIE, vous devez soumettre une demande accompagnée d’une documentation spécifique au poste de police national approprié. Le délai de traitement est généralement de deux à trois semaines.

(6) PLUSVALIA MUNICIPAL : Taxe basée sur l’augmentation de la valeur des terrains urbains. Il s’agit d’une taxe municipale qui taxe l’augmentation de la valeur théorique du terrain en cas de vente. Elle est calculée sur le différentiel depuis sa dernière transmission.

(7) IRPF : Impôt sur le revenu des particuliers.