Formalidades

1. ¿Qué necesitas para comprar una casa en España siendo
no residente?

Si ya te has decidido a comprar una casa en España pero no estás residiendo actualmente en el país debes tener en cuenta que necesitaras los siguientes requisitos para acceder a la vivienda:

• Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Es un número personal y único, imprescindible para llevar a cabo cualquier transacción en el país. Este documento no es imprescindible para iniciar el estudio con las entidades financieras.

• Abrirte una cuenta bancaria en España. No es obligatorio, pero es recomendable para depositar fondos, recibir o enviar transferencias, etc. Estas cuentas pueden acarrear una serie de gastos, por lo que conviene comparar entre diferentes bancos para escoger la opción que más nos convenga.

• Buscar asesoramiento especializado de mano de un abogado que opere en España y pueda ayudarte e incluso representarte en momentos que sean necesarios.

• Realizar un contrato de arras, donde se paga una parte del precio que es a cuenta del precio final que se paga cuando se realiza la transmisión de la vivienda ante notario.

2. Breve informe sobre la obligaciones fiscales y generales para comprar, vender o alquilar une vivienda en España

(Información facilitada a título orientativo)

1. 
   

   Al comprar

   1. Tasas e impuestos principales

      • Primera transmisión de una vivienda, garaje y trastero : IVA(1) al 10% si se escritura todo al mismo tiempo que la vivienda y no más de 2 garajes y 1 trastero, más 1,5% de AJD(2).
      • Primera transmisión de garajes y trasteros : IVA al 21% si se escrituran independientemente de la vivienda, más 1,5% de AJD.
      • Segunda transmisión de una vivienda, garaje y trastero : ITP (3):
        • Hasta 400.000 euros (8%)
        • 400,000€ – 599,999€ (9%)
        • 600,000€ – 999,999€ (10%)
        • Más de 1,000,000 de euros (11%)
        si la transacción se realiza entre particulares.
        Plazas de aparcamiento de pago:
        • Hasta 30.000€ (8%)
        • Más de 30.000 € (9%)

        Si el comprador y el transmitente son sujetos pasivos de IVA, podrían renunciar a la exención del IVA, por lo que la operación iría al IVA al 21% más el 1,5% de AJD.

   2. Gastos adicionales a la compra

      • Importante : controlar que el vendedor esté al corriente en el pago de los impuestos locales (IBI y basura). En caso de impagos el comprador será responsable, por lo que deberá retener dicha cantidad del precio de compra.
      •  Si el transmitente es no residente fiscal en España, el comprador de la vivienda retendrá el 3% del precio y será responsable de ingresarlo directamente en Hacienda dentro del mes siguiente a la fecha de la compra.
      •  El no residente fiscal necesita el Certificado de Inscripción en el Registro Central de extranjeros y el NIE(5). 

1. • • Notaría : depende del tipo de escritura que sea, del número de compradores y vendedores, del importe de la operación, si hay una hipoteca… etc. El proceso de compraventa debe ser escriturado ante notario, lo que conlleva una serie de gastos por su trabajo. Estos honorarios dependen de cada profesional, variando aproximadamente entre el 0,2% y el 0,5% del valor del inmueble en cuestión. Por otro lado, la copia de la escritura también supone un gasto adicional. 
     • Registro de la Propiedad : Algo menos que los honorarios de Notaría.
     • Gastos de hipoteca: el documento oficial de tasación de la propiedad (el precio depende del valor y el tamaño de la propiedad; puede oscilar entre 300 euros y 3000 euros). Todos los demás gastos relativos a la hipoteca propiamente dicha corren ahora a cargo del banco prestamista, y no del cliente.
     • Plusvalía Municipal (6) : Según ley corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario. Es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno de naturaleza urbana y se devenga por el incremento del valor del suelo desde la última transmisión del inmueble. En caso de vendedor no residente en España, es el comprador el obligado a liquidar este Impuesto.
     • Abogado : alrededor del 0,5-1% del valor de la operación, más el IVA correspondiente.
     • Honorarios de la Agencia Inmobiliaria : del 3-5 % del valor de la operación, más el IVA correspondiente, lo habitual es que las pague el vendedor, a menos que se acuerde lo contrario.
2. 
   

   Al vender

   1. Tasas e impuestos principales

• • • Al vender se produce tributación por la diferencia existente entre el valor de adquisición y el valor de venta.
    •  Quien vende es un extranjero no residente fiscal en España: retención del 3% sobre el precio en escritura de compraventa, que deberá ingresar el comprador a la AEAT. En los 90 días hábiles siguientes a la escritura de compraventa el vendedor no residente tendrá que declarar la ganancia y pagar impuestos (consultar el tipo porcentual, actualmente el 19%). Del importe a pagar se restan las retenciones practicadas. Si ha habido pérdidas, podrá solicitar la devolución de la retención.
    •  Cuando el vendedor es un español o un extranjero residente fiscal en España mayor de 65 años y ha vivido en la vivienda durante más de 3 años (es decir, transmite su vivienda habitual) no paga impuestos por la posible ganancia patrimonial.
    • Quien vende es una sociedad española : se pagan impuestos del 25% sobre la ganancia obtenida al integrarse ésta en la cuenta de resultados de la empresa. Dependerá del nivel de afección de la vivienda a la actividad que la empresa ejerza.
    • Quien vende es un extranjero fiscalmente residente en España: el tratamiento fiscal es parecido al que se aplica a un español.
    • Quien vende es español: en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas el vendedor deberá declarar el importe de la venta, minorado en los gastos de adquisición y reformas, si las hubiera y las puede justificar. La ganancia se integra en el apartado de ganancias patrimoniales del IRPF y tributa al tipo que corresponda en cada momento, actualmente es el 19%. El vendedor deberá también pagar la plusvalía municipal.

  • Gastos adicionales a la compra

    •  Plusvalía Municipal : según ley corresponde al vendedor. Es posible pactar lo contrario pero el Ayuntamiento reclamará siempre al vendedor. Si el vendedor es no residente la responsabilidad del pago se invierte y será siempre del comprador.
    • Abogado : alrededor del 0,5-1% del valor de la operación.
    • Honorarios de la Agencia Inmobiliaria : Lo previamente pactado con la agencia, suele ser el 5%, más IVA
    • La propiedad debe estar al corriente de pagos de IBI, tasas por recogida de basura y cuotas de la
      Comunidad de Propietarios.

3. Una vez comprada la vivienda

El Ayuntamiento girará los siguientes recibos que se pueden domiciliar en cuenta bancaria:

• IBI : El recibo de este impuesto es anual, se devenga el 1 de enero de cada año y en Ibiza se paga entre agosto y septiembre. Su valor se actualiza cada año en los Presupuestos Municipales. El recibo del IBI contiene el número de referencia catastral y el valor catastral de la vivienda/garaje/trastero.
• Basura : En este caso se trata de una tasa y los recibos suelen ser semestrales.
• Contribuciones especiales (cuando las haya)
• Gastos de Comunidad de Propietarios. Es conveniente consultar al Administrador de Fincas que deberá expedir un certificado de que la finca se encuentra al corriente en el pago. La falta de este certificado hace responsable legal al comprador de las cuotas debidas que correspondan al ejercicio de la compra y de los 3 años anteriores.

4. Obligaciones de un no residente por ser propietario de una vivienda/garage/trastero en España

España exige que los propietarios no residentes paguen impuestos sobre la renta imputada (un impuesto sobre la propiedad utilizada para uso personal o que se deja vacía) y sobre la renta del alquiler (un impuesto sobre la renta generada por el alquiler de la propiedad, ya sea a largo o corto plazo). 

      • Si no ha tenido inquilinos, el impuesto sobre la renta se calcula sobre una renta ficticia (normalmente entre el 1% y el 2% del valor catastral).
Actualmente los ciudadanos de la UE pagan el 19% y los ciudadanos de fuera de la UE el 24%.
En este caso la declaración se realiza anualmente. Tendrás que pagar estos impuestos cada año, antes del 31 de diciembre.
      • El mismo impuesto lo pagan también los extranjeros que residen en España, en segundas residencias u otros inmuebles situados en territorio español.
Cuando una empresa extranjera posee un inmueble en España y lo alquila con fines turísticos, está sujeta al impuesto de sociedades español. La tasa

5. Alquilar su propiedad

• Españoles o Residentes fiscales en España : incluir el importe recibido en concepto de renta de bienes inmuebles en la declaración anual de IRPF(7).
• No Residentes : declarar la renta y pagar impuestos.

Glosario

(1) IVA : Impuesto del Valor Añadido. Tipo actual reducido: 10%. Tipo general: 21%.

(2) AJD : Actos Jurídicos Documentados.

(3) ITP : Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.
Cuando la propiedad se utiliza como vivienda, el comprador tiene que pagar el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP). Este impuesto se calcula en base al precio de venta declarado que se refleja en la escritura o en el contrato privado de compraventa, a menos que el valor de la propiedad, según Hacienda, se considere superior, en cuyo caso el precio será recalculado por las autoridades fiscales en consecuencia.
Este impuesto debe pagarse en la Agencia Tributaria del municipio en el que se encuentre el inmueble, independientemente del lugar en el que se formalice la compraventa pública o la escritura.
El plazo de pago del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales es de un mes natural desde la fecha de otorgamiento de la escritura.

(4) IBI : Impuesto de Bienes Inmuebles. Gestión municipal. Aprox. 1% del valor catastral.

(5) NIE : Número de Identificación de Extranjeros.

(6) PLUSVALIA MUNICIPAL : Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana. Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo en el caso de venta de parcelas, y del suelo atribuible a la vivienda desde su última transmisión.

(7) IRPF : Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.