Formalidades

1. ¿Qué necesitas para comprar una casa en España siendo
no residente?

Si ya te has decidido a comprar una casa en España pero no estás residiendo actualmente en el país debes tener en cuenta que necesitaras los siguientes requisitos para acceder a la vivienda:

• Obtener el NIE (Número de Identificación de Extranjeros). Es un número personal y único, imprescindible para llevar a cabo cualquier transacción en el país. Este documento no es imprescindible para iniciar el estudio con las entidades financieras.

• Abrirte una cuenta bancaria en España. No es obligatorio, pero es recomendable para depositar fondos, recibir o enviar transferencias, etc. Estas cuentas pueden acarrear una serie de gastos, por lo que conviene comparar entre diferentes bancos para escoger la opción que más nos convenga.

• Buscar asesoramiento especializado de mano de un abogado que opere en España y pueda ayudarte e incluso representarte en momentos que sean necesarios.

• Realizar un contrato de arras, donde se paga una parte del precio que es a cuenta del precio final que se paga cuando se realiza la transmisión de la vivienda ante notario.

• Para inversores de países no pertenecientes a la UE, la compra de una propiedad en España en la que invierta una cantidad superior a 500.000 € le puede permitir solicitar un visado o permiso especial de residencia para inversores.

2. Breve informe sobre la obligaciones fiscales y generales para comprar, vender o alquilar une vivienda en España

(Información facilitada a título orientativo)

1. 
   

   Al comprar

   1. Tasas e impuestos principales

      • Primera transmisión de una vivienda, garaje y trastero : IVA(1) al 10% si se escritura todo al mismo tiempo que la vivienda y no más de 2 garajes y 1 trastero, más 1,5% de AJD(2).
      • Primera transmisión de garajes y trasteros : IVA al 21% si se escrituran independientemente de la vivienda, más 1,5% de AJD.
      • Segunda transmisión de una vivienda, garaje y trastero : ITP (3) al 8% hasta 400.000€, 9% desde 400.000€ hasta 700.000€ y 10% desde 700.000€ en adelante, si la operación se realiza entre particulares. Si el comprador y el transmitente son sujetos pasivos de IVA, podrían renunciar a la exención del IVA, por lo que la operación iría al IVA al 21% más el 1,5% de AJD.
      • Importante : controlar que el vendedor esté al corriente en el pago de los impuestos locales (IBI y basura). En caso de impagos el comprador será responsable, por lo que deberá retener dicha cantidad del precio de compra.
      •  Si el transmitente es no residente fiscal en España, el comprador de la vivienda retendrá el 3% del precio y será responsable de ingresarlo directamente en Hacienda dentro del mes siguiente a la fecha de la compra.
      •  El no residente fiscal necesita el Certificado de Inscripción en el Registro Central de extranjeros y el NIE(5). Igualmente puede estar obligado a nombrar un representante fiscal enEspaña.

   2. Gastos adicionales a la compra

1. • • Notaría : depende del tipo de escritura que sea, del número de compradores y vendedores, del importe de la operación, si hay una hipoteca… etc. A título orientativo: para una escritura simple y sencilla y por un valor de 300.000€, son aproximadamente 850€. Para un valor de 500.000€ son aproximadamente 950€.
     • Registro de la Propiedad : Algo menos que los honorarios de Notaría.
     • AJD : Si se constituye hipoteca, 1,5% de la responsabilidad hipotecaria, que suele llegar aproximadamente a una vez y media del principal del préstamo.
     • Plusvalía Municipal (6) : Según ley corresponde al vendedor, salvo pacto en contrario. Es un impuesto que grava el incremento del valor del terreno de naturaleza urbana y se devenga por el incremento del valor del suelo desde la última transmisión del inmueble. En caso de vendedor no residente en España, es el comprador el obligado a liquidar este Impuesto.
     • Abogado : alrededor del 0,5-1% del valor de la operación, más el IVA correspondiente.
     • Comisiones de la Agencia Inmobiliaria : del 5-6 % del valor de la operación, más el IVA correspondiente, lo habitual es que las pague el vendedor.
2. 
   

   Al vender

   1. Tasas e impuestos principales

• • • Al vender se produce tributación por la diferencia existente entre el valor de adquisición y el valor de venta.
    •  Quien vende es un extranjero no residente fiscal en España: retención del 3% sobre el precio en escritura de compraventa, que deberá ingresar el comprador a la AEAT. En los 90 días hábiles siguientes a la escritura de compraventa el vendedor no residente tendrá que declarar la ganancia y pagar impuestos (consultar el tipo porcentual, actualmente el 19%). Del importe a pagar se restan las retenciones practicadas. Si ha habido pérdidas, podrá solicitar la devolución de la retención.
    •  Cuando el vendedor es un español o un extranjero residente fiscal en España mayor de 65 años y ha vivido en la vivienda durante más de 3 años (es decir, transmite su vivienda habitual) no paga impuestos por la posible ganancia patrimonial.
    • Quien vende es una sociedad española : se pagan impuestos del 25% sobre la ganancia obtenida al integrarse ésta en la cuenta de resultados de la empresa. Dependerá del nivel de afección de la vivienda a la actividad que la empresa ejerza.
    • Quien vende es un extranjero fiscalmente residente en España: el tratamiento fiscal es parecido al que se aplica a un español.
    • Quien vende es español: en la declaración del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas el vendedor deberá declarar el importe de la venta, minorado en los gastos de adquisición y reformas, si las hubiera y las puede justificar. La ganancia se integra en el apartado de ganancias patrimoniales del IRPF y tributa al tipo que corresponda en cada momento, actualmente es el 19%. El vendedor deberá también pagar la plusvalía municipal.

  • Gastos adicionales a la compra

    •  Plusvalía Municipal : según ley corresponde al vendedor. Es posible pactar lo contrario pero el Ayuntamiento reclamará siempre al vendedor. Si el vendedor es no residente la responsabilidad del pago se invierte y será siempre del comprador.
    • Abogado : alrededor del 0,5-1% del valor de la operación.
    • Comisiones de la Agencia Inmobiliaria : Lo previamente pactado con la agencia, suele ser el 5%, más IVA
    • La propiedad debe estar al corriente de pagos de IBI, tasas por recogida de basura y cuotas de la
      Comunidad de Propietarios.

3. Una vez comprada la vivienda

El Ayuntamiento girará los siguientes recibos que se pueden domiciliar en cuenta bancaria:

• IBI : El recibo de este impuesto es anual, se devenga el 1 de enero de cada año y en Ibiza se paga entre agosto y septiembre. Su valor se actualiza cada año en los Presupuestos Municipales. El recibo del IBI contiene el número de referencia catastral y el valor catastral de la vivienda/garaje/trastero.
• Basura : En este caso se trata de una tasa y los recibos suelen ser semestrales.
• Contribuciones especiales (cuando las haya)
• Gastos de Comunidad de Propietarios. Es conveniente consultar al Administrador de Fincas que deberá expedir un certificado de que la finca se encuentra al corriente en el pago. La falta de este certificado hace responsable legal al comprador de las cuotas debidas que correspondan al ejercicio de la compra y de los 3 años anteriores.

4. Obligaciones de un no residente por ser propietario de una vivienda/garage/trastero en España

• Pago de impuestos de una presunta renta anual (imputación de renta) sobre la propiedad del 24% aproximadamente, calculados sobre el 2% del valor catastral cuando éste exista. De no haberse asignado valor catastral a la propiedad por ser de nueva construcción, el impuesto se calcula teniendo en cuenta el 1,1% de la mitad del valor de adquisición, y al resultante se le aplica el 24%. Si el valor catastral está revisado (como es el caso de Ibiza) se aplica el 1,1% en lugar del 2%. También se paga un impuesto (Impuesto sobre el Patrimonio) si el valor de los bienes que se posean en España supera los 700.000 euros por persona (pisos, garajes, trasteros, cuentas corrientes, vehículos, acciones de sociedades españolas, etc.)
• Las Rentas Imputadas se pagan también por extranjeros residentes en España, sobre segundas residencias y otras propiedades radicadas en territorio español.
• Cualquier sociedad extranjera propietaria de una vivienda en España estará sujeta a un impuesto anual del 3% calculado sobre el valor catastral y en caso de venta tributará por la ganancia patrimonial al tipo establecido del 20%. Si se declara a la Hacienda Pública quién es el titular último persona física de la sociedad, no se paga el 3% anual, pero si el titular último es no residente tendría que presentar la declaración de no residentes (modelo 210).

5. Alquilar su propiedad

• Españoles o Residentes fiscales en España : incluir el importe recibido en concepto de renta de bienes inmuebles en la declaración anual de IRPF(7).
• No Residentes : declarar la renta y pagar impuestos del 24%

Glosario

(1) IVA : Impuesto del Valor Añadido. Tipo actual reducido: 10%. Tipo general: 21%.

(2) AJD : Actos Jurídicos Documentados.

(3) ITP : Impuesto de Transmisiones Patrimoniales.

(4) IBI : Impuesto de Bienes Inmuebles. Gestión municipal. Aprox. 1% del valor catastral.

(5) NIE : Número de Identificación de Extranjeros.

(6) PLUSVALIA MUNICIPAL : Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de naturaleza Urbana. Es un impuesto municipal que grava el incremento del valor del suelo en el caso de venta de parcelas, y del suelo atribuible a la vivienda desde su última transmisión.

(7) IRPF : Impuesto de la Renta de las Personas Físicas.